En las últimas semanas se ha hablado mucho de una medida que el Principado de Asturias pretende incorporar a la futura Ley de Ordenación Integral del Territorio (LOITA): la posibilidad de ejercer derechos de tanteo y retracto sobre determinadas viviendas situadas en zonas consideradas tensionadas o especialmente afectadas por la presión turística.
Aunque el concepto puede sonar técnico, su funcionamiento es relativamente sencillo.
¿Qué son el tanteo y el retracto?
Se trata de mecanismos jurídicos que permiten a una administración pública adquirir una propiedad con preferencia frente a un comprador privado.
En términos prácticos, cuando una vivienda incluida dentro de estos supuestos vaya a venderse, la Administración podría tener la posibilidad de adquirirla en las mismas condiciones económicas pactadas entre vendedor y comprador.
No significa que la vivienda vaya a ser expropiada ni que el propietario pierda el derecho a venderla. Lo que cambia es quién tiene prioridad para comprarla.
¿Dónde podría aplicarse?
La propuesta está vinculada a las denominadas “zonas de mercado restringido”, una nueva figura que el Principado plantea para áreas declaradas como zonas tensionadas de vivienda o zonas turísticas protegidas.
Actualmente Asturias ya ha iniciado la declaración de distintas zonas tensionadas en municipios como Gijón, Avilés, Llanes, Cabrales o Gozón, y el Gobierno regional ha anunciado que estudia ampliar estas áreas en el futuro.
Por tanto, el alcance real de la medida dependerá en gran medida de qué zonas terminen incluidas finalmente dentro de esa regulación.
¿Qué otras medidas acompañan a esta propuesta?
La iniciativa no se limita únicamente al derecho preferente de compra.
La propuesta presentada por el Principado también contempla la suspensión de nuevas licencias de viviendas de uso turístico y restricciones a determinados cambios de uso de inmuebles residenciales dentro de estas zonas.
El objetivo declarado por el Gobierno autonómico es aumentar la disponibilidad de vivienda residencial y evitar procesos especulativos en áreas con una fuerte presión sobre los precios.
¿Qué implica para propietarios y compradores?
A día de hoy conviene recordar que estamos ante una propuesta legislativa cuya tramitación todavía debe completarse.
Sin embargo, la noticia pone sobre la mesa una realidad cada vez más evidente: el mercado inmobiliario está experimentando una creciente regulación, especialmente en aquellas zonas donde existe tensión entre la demanda de vivienda habitual, la actividad turística y la disponibilidad de inmuebles.
Para propietarios, compradores e inversores esto supone la necesidad de prestar cada vez más atención al contexto urbanístico y normativo de cada operación.
Dos viviendas aparentemente similares pueden estar sujetas a escenarios regulatorios muy diferentes dependiendo de su ubicación.
Más información para tomar mejores decisiones
Las normas cambian. Los mercados evolucionan. Y las decisiones inmobiliarias son cada vez más complejas.
Por eso, más allá de los titulares, resulta importante comprender cómo pueden afectar estas medidas a cada propiedad concreta y qué implicaciones tienen para una futura venta, compra o inversión.
Porque en muchas ocasiones, entender el contexto es tan importante como conocer el valor de un inmueble.