Sí, se puede vender una casa con hipoteca pendiente. Es una operación habitual y no hace falta terminar de pagar el préstamo antes de poner la vivienda a la venta. Normalmente, una parte del precio se destina a liquidar la deuda y el vendedor recibe la cantidad restante. Después se completa la cancelación registral.
El procedimiento no es especialmente complejo, pero conviene calcular el resultado neto antes de aceptar una oferta: el precio de venta no equivale necesariamente al dinero que quedará disponible para el propietario.
¿Qué ocurre con la hipoteca cuando se vende la vivienda?
La hipoteca figura como una carga en el Registro de la Propiedad y no desaparece automáticamente al vender. Lo más común es cancelarla con parte del dinero de la compraventa. El banco emite un certificado con el saldo pendiente para la fecha de la firma y esa cantidad se entrega directamente a la entidad —habitualmente mediante cheque bancario o transferencia urgente—. El vendedor recibe el resto del precio.
Por ejemplo, si una vivienda se vende por 210.000 euros y quedan 62.000 euros de hipoteca, esos 62.000 euros se destinan a liquidar el préstamo. El vendedor recibiría inicialmente 148.000 euros, antes de descontar los demás gastos e impuestos asociados a la operación.
Cancelación económica y cancelación registral: no son lo mismo
Uno de los errores más frecuentes es pensar que la hipoteca desaparece del Registro en cuanto se termina de pagar. En realidad, existen dos actuaciones diferentes:
- Cancelación económica: se abona al banco todo el importe pendiente y el préstamo queda saldado.
- Cancelación registral: se firma la escritura de cancelación y se inscribe en el Registro de la Propiedad para eliminar formalmente la carga.
Pagar la deuda no borra por sí solo la hipoteca del Registro. La cancelación registral debe quedar correctamente tramitada, aunque pueda completarse después de la compraventa.
Pasos para vender una casa con hipoteca pendiente
1. Calcular la viabilidad y el resultado neto de la venta
Antes de fijar el precio o aceptar una oferta, hay que conocer el valor de venta realista, el capital pendiente y los costes de la operación. Así se puede comprobar si el precio cubrirá la hipoteca y cuánto dinero quedará finalmente para el propietario.
Una estrategia de venta bien planteada debe partir de esa cifra neta, no solo del precio de salida.
2. Solicitar al banco el certificado de deuda pendiente
Cuando la operación está encaminada, hay que pedir un certificado de saldo para la fecha de la firma. Debe reflejar el capital pendiente y, cuando corresponda, los intereses, las cantidades vencidas y la posible comisión por reembolso anticipado. El saldo aproximado de la aplicación bancaria no sustituye a este documento.
3. Coordinar al banco, la notaría y las partes
Antes de firmar, debe quedar definido cómo se pagará la deuda, qué importe recibirá la entidad y quién tramitará la cancelación registral. Si el comprador necesita financiación, también habrá que coordinar ambos bancos.
4. Liquidar la hipoteca durante la firma
En la notaría, parte del precio se destina directamente a cancelar el préstamo y el resto se entrega al vendedor. El Banco de España explica que el certificado debe incluir el saldo necesario para que el comprador, si no se subroga en la hipoteca, pueda liquidar la deuda mediante cheque o transferencia urgente.
5. Completar la cancelación registral
Una vez pagado el préstamo, el banco emite gratuitamente el certificado de deuda cero. Con él se prepara la escritura de cancelación, se presenta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados —la operación está exenta de pago— y se inscribe la cancelación en el Registro. El propietario puede tramitarlo personalmente o mediante una gestoría. Si se lo encarga a su banco, este puede cobrar el servicio, pero debe informar antes del coste.
¿Qué gastos tiene cancelar la hipoteca al vender?
Los costes concretos dependen del contrato, del importe original de la hipoteca y de quién gestione la tramitación. Los principales son los siguientes:
Capital pendiente e intereses
No son un gasto adicional, sino la deuda aún por devolver. El certificado de saldo indicará el importe exacto exigible en la fecha de la firma.
Posible comisión por amortización anticipada
Puede existir si está prevista en el contrato y la normativa aplicable permite cobrarla. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, los límites dependen del tipo de interés y de la antigüedad del préstamo:
| Tipo de hipoteca | Límite legal máximo en los supuestos previstos por la ley |
|---|---|
| Variable | 0,25 % durante los tres primeros años o 0,15 % durante los cinco primeros, según la opción recogida en el contrato |
| Fija | 2 % durante los diez primeros años y 1,5 % a partir de entonces |
Son límites máximos y la compensación tampoco puede superar la pérdida financiera del banco. Las hipotecas anteriores pueden estar sometidas a otro régimen, por lo que hay que revisar la escritura y pedir el cálculo exacto a la entidad.
Notaría y Registro de la Propiedad
La escritura de cancelación y su inscripción generan aranceles notariales y registrales. La cuantía depende de la hipoteca, por lo que no existe un importe único.
Gestoría, si se utiliza
La gestoría es opcional si el propietario realiza la cancelación por su cuenta. Conviene pedir un presupuesto desglosado de honorarios y provisión de fondos.
Impuestos y otros gastos de la venta
Además de la hipoteca, hay que considerar la plusvalía municipal cuando proceda, la posible ganancia patrimonial en el IRPF, los honorarios de intermediación y otros gastos de la operación.
La Agencia Tributaria recuerda que la venta debe reflejarse en la declaración como ganancia o pérdida patrimonial, aunque existen supuestos de exención, como determinados casos de reinversión en vivienda habitual o la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
¿Qué pasa si el precio de venta no cubre la hipoteca?
Si la deuda y los costes de cancelación superan el precio de venta, el banco no liberará la carga únicamente porque exista un comprador. El propietario tendrá que aportar la diferencia con fondos propios o alcanzar previamente un acuerdo con la entidad. Ese acuerdo puede implicar mantener parte de la deuda con otra garantía o producto, pero depende de la aprobación del banco. No es imposible, aunque requiere una negociación específica.
¿Puede el comprador quedarse con la hipoteca existente?
El comprador puede subrogarse y asumir la deuda, pero el banco debe estudiar su solvencia y aprobarlo. Puede ser interesante si las condiciones son competitivas, aunque lo habitual es cancelar el préstamo del vendedor y que el comprador contrate su propia financiación.
¿Se puede cancelar la hipoteca antes de encontrar comprador?
Sí, si el propietario dispone del dinero, pero no es obligatorio. Cuando la deuda se paga con el precio de venta, lo normal es coordinar la cancelación con la compraventa. Lo importante es solicitar el certificado y definir el sistema de pago con suficiente antelación.
Errores frecuentes al vender una vivienda hipotecada
- Confundir el saldo que muestra la banca digital con el importe exacto de cancelación.
- Fijar un precio sin calcular cuánto quedará después de pagar la deuda y los gastos.
- Pensar que una hipoteca ya pagada desaparece automáticamente del Registro.
- Encargar la tramitación sin revisar previamente el presupuesto de la gestoría.
- Firmar arras sin prever qué ocurriría si el precio no cubre la deuda o si surge una incidencia bancaria.
- Dejar la coordinación entre entidades para los días inmediatamente anteriores a la notaría.
La preparación de la operación influye tanto como su presentación. En este sentido, también puede resultar útil conocer por qué algunas viviendas se venden antes que otras.
Vender con una cifra neta clara desde el principio
Tener una hipoteca pendiente no impide vender, pero exige ordenar bien la operación. Conocer el saldo real, prever los costes y coordinar la cancelación permite llegar a la firma sin sorpresas.
Si estás valorando vender una vivienda en Asturias, en Factotum podemos analizar el precio de mercado, estimar el resultado neto y coordinar cada fase de la operación. Cuéntanos tu caso y estudiaremos contigo la estrategia más adecuada.
Este contenido tiene carácter informativo general. La fiscalidad, las comisiones y la documentación aplicable pueden variar según el contrato y las circunstancias personales, por lo que cada operación debe revisarse de forma individual.
Preguntas frecuentes
¿El banco puede impedir que venda una casa con hipoteca?
El propietario puede venderla, pero la carga seguirá existiendo mientras no se cancele. El banco debe aprobar cualquier subrogación del comprador o solución que deje parte de la deuda sin pagar.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No se produce automáticamente al pagar el préstamo. Para vender con normalidad conviene eliminar la carga y entregar la vivienda libre de ella.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?
Como regla general, corresponden al vendedor. El certificado de deuda cero y la intervención del banco para firmar la escritura de cancelación no deben generar un cobro de la entidad.
¿Cuánto tarda la cancelación registral?
Depende de la firma de la escritura, la presentación fiscal y el Registro. La compraventa puede coordinarse sin que la cancelación esté inscrita previamente, dejando previsto cómo se pagará la deuda y cómo se eliminará la carga.