Cuando un propietario piensa en vender una vivienda, es lógico que la primera cifra que tenga en mente sea el precio de venta. Sin embargo, esa cantidad no coincide necesariamente con el dinero que finalmente quedará disponible una vez completada la operación.
Una venta puede implicar una hipoteca pendiente, determinados gastos asociados a la transmisión, honorarios profesionales e impuestos.
Por eso, antes de decidir a qué precio salir al mercado —y especialmente antes de tomar decisiones contando con el dinero que se obtendrá de la venta— conviene estimar el resultado neto de la operación.
No se trata únicamente de saber cuánto puede valer una vivienda. También interesa saber cuánto puede quedar realmente después de venderla.
Precio de venta y resultado neto no son lo mismo
El precio de venta es la cantidad que comprador y vendedor acuerdan por la vivienda.
El resultado neto es la cantidad que queda para el propietario una vez descontadas las obligaciones y costes vinculados a la operación.
De forma simplificada:
Precio de venta – deuda pendiente – gastos de la operación – impuestos = resultado neto aproximado
No todas las ventas incluyen los mismos conceptos ni estos tienen siempre la misma importancia. Una vivienda libre de cargas plantea una situación diferente a otra que todavía tiene una hipoteca, por ejemplo.
Lo importante es identificarlos antes de comprometer el destino del dinero que esperamos obtener.
Qué gastos puede asumir el vendedor de una vivienda
Además de la fiscalidad, existen diferentes costes que pueden aparecer durante una compraventa.
Hipoteca pendiente y cancelación
Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda.
Cuando existe deuda con la entidad financiera, parte del importe obtenido en la venta puede tener que destinarse a cancelarla. Además, cancelar económicamente el préstamo y eliminar posteriormente la carga del Registro son cuestiones diferentes que pueden requerir trámites adicionales.
Conocer previamente el capital pendiente y la situación registral de la hipoteca permite saber qué parte del precio de venta estará realmente disponible.
Si la vivienda se encuentra en esta situación, en nuestro artículo sobre cómo vender una vivienda con hipoteca pendiente explicamos con mayor detalle todo el proceso.
Documentación y trámites necesarios
La compraventa también puede requerir determinada documentación y gestiones administrativas o técnicas.
El certificado de eficiencia energética, la documentación registral, la información relativa a la comunidad de propietarios o la resolución de determinadas incidencias pueden generar pequeños costes asociados a la operación.
Individualmente pueden parecer secundarios frente al valor de una vivienda, pero forman parte del resultado final y, sobre todo, conviene detectarlos antes de que exista un comprador y unos plazos comprometidos.
Honorarios profesionales
Cuando la comercialización y gestión de la venta se realiza a través de una agencia inmobiliaria, sus honorarios también forman parte de los costes de la operación.
Ahora bien, el análisis no debería quedarse únicamente en cuánto cuesta el servicio.
La estrategia de precio, la presentación de la propiedad, su difusión, la selección de compradores, la negociación y la coordinación de la compraventa pueden influir directamente tanto en el precio finalmente alcanzado como en la seguridad y el desarrollo de la operación.
Por eso, el dato relevante para el propietario no es únicamente cada gasto considerado de forma aislada, sino el resultado global que espera obtener de la venta.
Otros gastos que pueden aparecer
Algunas viviendas necesitan resolver cuestiones adicionales antes de llegar a notaría.
Una carga registral, una discrepancia documental, una situación de copropiedad o determinadas circunstancias derivadas de una herencia pueden exigir gestiones específicas.
No significa necesariamente que exista un problema para vender. En muchos casos son situaciones perfectamente solucionables.
La ventaja está en conocerlas con tiempo.
Qué impuestos puede tener que pagar el vendedor
La fiscalidad es uno de los apartados que más dudas genera al vender una vivienda.
En una compraventa pueden aparecer principalmente dos figuras que a menudo se confunden: la tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal.
Pueden darse ambas en una misma operación, pero no gravan exactamente lo mismo.
La ganancia patrimonial en el IRPF
Al vender un inmueble puede generarse una ganancia o una pérdida patrimonial que deberá tenerse en cuenta en la declaración de la renta.
De manera general, esa ganancia no se obtiene simplemente restando el precio por el que compramos al precio por el que vendemos.
Para determinarla se parte de los valores de adquisición y transmisión y se tienen en cuenta determinados gastos, tributos, inversiones y otros conceptos admitidos fiscalmente.
Por tanto, el IRPF atiende a la ganancia patrimonial obtenida por el propietario con la transmisión del inmueble.
También existen situaciones en las que esa ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos establecidos, como ocurre en determinados supuestos relacionados con la vivienda habitual.
Por este motivo, cuando la repercusión fiscal puede ser importante, conviene analizar la situación concreta antes de cerrar la operación.
La plusvalía municipal
La conocida como plusvalía municipal es en realidad el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
A diferencia del IRPF, no tiene como objeto la ganancia total obtenida al vender la vivienda.
Lo que grava es el incremento de valor experimentado por el terreno urbano durante el periodo en el que ha pertenecido al propietario y que se pone de manifiesto cuando se transmite.
En una compraventa ordinaria, corresponde generalmente al vendedor asumir este impuesto cuando procede.
Además, si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno en los términos establecidos por la normativa, la transmisión no queda sujeta a este impuesto.
¿Significa esto que se pagan dos impuestos por la misma ganancia?
No exactamente.
Es posible que una misma compraventa tenga consecuencias tanto en el IRPF como en la plusvalía municipal, pero cada impuesto responde a un concepto diferente.
El IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por el propietario con la venta.
La plusvalía municipal grava el incremento de valor correspondiente al terreno urbano.
Existe, además, una relación entre ambos cálculos.
La plusvalía municipal satisfecha por el vendedor puede formar parte de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que se tienen en cuenta al calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.
Esto significa que el impuesto municipal no se ignora a la hora de determinar posteriormente la ganancia fiscal de la operación.
Dicho de otra forma: pueden existir dos obligaciones tributarias diferentes derivadas de una misma venta, pero no se está aplicando dos veces exactamente el mismo impuesto sobre la misma magnitud.
Esta distinción es importante porque también pueden producirse situaciones en las que exista una ganancia patrimonial a efectos del IRPF y, sin embargo, no proceda pagar plusvalía municipal.
Por qué conviene conocer estos costes antes de fijar el precio
Un propietario puede tener muy claro cuánto dinero necesita obtener con la venta.
Esa necesidad es importante para valorar si la operación tiene sentido, pero no determina cuánto vale la vivienda en el mercado.
Por eso conviene separar dos preguntas:
¿Cuánto necesito obtener después de vender?
y
¿Qué precio puede alcanzar razonablemente la vivienda en el mercado?
Entre ambas está el resultado neto.
Conocer la deuda pendiente, los gastos previsibles y las posibles implicaciones fiscales permite comprobar si el precio realista de mercado es compatible con los objetivos del propietario.
Y hacerlo antes de publicar la vivienda evita intentar solucionar después el problema simplemente elevando el precio de salida.
El mercado no tiene en cuenta cuánto necesita obtener el vendedor. Un precio excesivo puede reducir el interés inicial, alargar la comercialización y terminar obligando a realizar correcciones posteriores.
La estrategia debe partir, por tanto, de dos análisis diferentes pero complementarios: qué puede obtener la propiedad en el mercado y qué resultado necesita conseguir el propietario.
Antes de vender, conviene saber qué resultado puedes obtener
Conocer el valor de mercado de una vivienda es el punto de partida, pero no ofrece por sí solo una visión completa de la operación.
Antes de salir al mercado conviene conocer también la deuda existente, los gastos previsibles y las cuestiones fiscales que puedan afectar al resultado.
Solo entonces es posible valorar con criterio si la venta encaja con los objetivos del propietario y plantear una estrategia coherente desde el principio.
Si estás pensando en vender una vivienda en Asturias, en Factotum podemos estudiar contigo la operación y ayudarte a definir una estrategia de venta adaptada a tu propiedad y a tus objetivos.
Porque las decisiones importantes merecen hacerse bien.