Encontrar un comprador y alcanzar un acuerdo sobre el precio puede dar la sensación de que la parte más difícil de la venta ya está resuelta.
Sin embargo, antes de llegar a la escritura pública suele existir un momento especialmente importante: la firma del contrato de arras.
No es un simple trámite para reservar la vivienda o retirarla del mercado. En ese documento pueden quedar establecidos el precio, los plazos, la cantidad entregada a cuenta y, sobre todo, las consecuencias que tendrá para comprador y vendedor que finalmente la compraventa no llegue a formalizarse.
Por eso, antes de firmar unas arras, el propietario debería tener bastante claro no solo por cuánto va a vender, sino también en qué condiciones se está comprometiendo a hacerlo.
Qué implica realmente firmar un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura de compraventa en el que comprador y vendedor fijan determinadas condiciones de la operación y, habitualmente, el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio.
No es obligatorio firmarlo antes de una compraventa. Pero, cuando se firma, estamos ante un contrato válido que obliga a las partes. Su carácter privado no resta importancia a los compromisos asumidos.
Por eso conviene no entender las arras como una mera formalidad.
Desde ese momento pueden quedar comprometidos aspectos tan relevantes como el precio definitivo, la fecha máxima para acudir a notaría, la forma de pago, la situación en la que debe entregarse la vivienda o qué sucede si alguna de las partes no cumple lo acordado.
La venta entra, en definitiva, en una fase distinta.
No todas las arras tienen las mismas consecuencias
Uno de los errores más habituales es pensar que cualquier contrato de arras funciona de la misma manera.
No es así.
El efecto dependerá de cómo se hayan configurado y, especialmente, de lo que realmente establezca el documento firmado.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias sirven para confirmar que la compraventa ya ha sido acordada y la cantidad entregada funciona normalmente como un anticipo del precio.
Su característica principal es que no conceden a ninguna de las partes un derecho a echarse atrás libremente.
Si una de ellas incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o, cuando corresponda, su resolución y una posible indemnización por los daños causados.
Por tanto, si el comprador entrega una cantidad como arras confirmatorias, no significa simplemente que pueda perder ese dinero y abandonar la operación. Del mismo modo, el vendedor no puede desligarse de la compraventa limitándose a devolverlo.
Su función es precisamente la contraria: reforzar la existencia y el cumplimiento del acuerdo alcanzado.
Arras penales
Las arras penales también buscan garantizar el cumplimiento de la compraventa, pero añaden una consecuencia económica previamente pactada para el caso de que una de las partes incumpla.
Funcionan, por tanto, de forma similar a una penalización: las partes establecen de antemano qué efecto económico tendrá un eventual incumplimiento.
La diferencia respecto a las penitenciales es fundamental.
En las arras penales, la penalización no implica necesariamente que exista un derecho a abandonar libremente la compraventa. Dependiendo de lo acordado, la otra parte puede incluso exigir el cumplimiento del contrato además de las consecuencias económicas previstas.
Por eso es especialmente importante revisar cómo está redactado el acuerdo y no interpretar cualquier penalización como una posibilidad automática de desistimiento.
Arras penitenciales
Son las previstas en el artículo 1454 del Código Civil.
Cuando se han pactado claramente con este carácter, permiten que una de las partes desista de la compraventa: si lo hace el comprador, pierde la cantidad entregada; si lo hace el vendedor, deberá devolverla duplicada.
Esta es probablemente la consecuencia más conocida de las arras, pero precisamente por ello conviene evitar asumir que se aplica automáticamente a cualquier documento que utilice palabras como “arras” o “señal”.
En resumen:
Confirmatorias: confirman y refuerzan la compraventa.
Penales: establecen una penalización por incumplimiento.
Penitenciales: permiten desistir asumiendo la consecuencia prevista.
Qué debería revisar el vendedor antes de firmar
Una vez alcanzado un acuerdo con el comprador, existe cierta tendencia a acelerar la firma para asegurar la operación.
Sin embargo, antes de asumir obligaciones conviene comprobar que aquello que se está pactando puede cumplirse realmente.
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Que la vivienda y sus titulares estén correctamente identificados.
El contrato debe reflejar correctamente qué inmueble se vende y quién tiene capacidad para transmitirlo.
Esto cobra especial importancia cuando existen varios propietarios, una herencia reciente, un régimen de copropiedad o cualquier otra situación en la que deban intervenir varias personas.
Si la propiedad procede de una herencia y participan varios titulares, puede ser útil revisar también nuestro artículo sobre vender una vivienda heredada cuando intervienen varios herederos.
También conviene conocer previamente la situación registral de la vivienda y la existencia de posibles cargas.
Firmar primero y comprobar después puede convertir una cuestión solucionable en un problema de plazos.
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El precio, la cantidad entregada y la forma de pago.
El precio total de la compraventa debe quedar claramente establecido, así como la cantidad que se entrega al firmar y cómo se imputará posteriormente al precio.
También deben quedar claras las condiciones en las que se abonará el importe restante.
No existe una cantidad universal que deba entregarse necesariamente en concepto de arras. Lo importante es que comprador y vendedor conozcan qué cantidad se está entregando, qué función tiene y cuáles son las consecuencias asociadas a ella.
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El plazo para llegar a notaría.
La fecha o el plazo para formalizar la escritura es uno de los puntos que más atención merece.
No debería fijarse únicamente en función de la urgencia por cerrar la operación.
Puede ser necesario coordinar la financiación del comprador, cancelar una hipoteca del vendedor, obtener documentación, resolver alguna cuestión registral o simplemente disponer del tiempo necesario para entregar la vivienda en las condiciones acordadas.
Un plazo demasiado ajustado puede generar un incumplimiento que ninguna de las partes pretendía cuando firmó.
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Qué ocurre si el comprador necesita financiación.
Muchas compraventas dependen de que el comprador obtenga financiación hipotecaria.
Para el vendedor es importante conocer si la operación queda condicionada de alguna manera a esa financiación y qué ocurrirá si finalmente el banco no concede el préstamo.
No debería darse por hecho que una denegación hipotecaria tendrá automáticamente una determinada consecuencia.
Si comprador y vendedor quieren establecer una condición relacionada con la financiación, conviene que quede definida con claridad: qué debe ocurrir, dentro de qué plazo y qué consecuencias tendrá.
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La situación de las cargas y de la hipoteca del vendedor.
Si existe una hipoteca pendiente, debe tenerse en cuenta cómo y cuándo se cancelará para que la transmisión pueda realizarse en las condiciones acordadas.
Lo mismo ocurre con cualquier otra carga o circunstancia registral que pueda afectar a la propiedad.
Tener una hipoteca no impide vender una vivienda, pero sí exige coordinar correctamente la operación.
En nuestro artículo sobre cómo vender una vivienda con hipoteca pendiente explicamos con más detalle este proceso.
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Qué se entrega exactamente con la vivienda.
No todo se reduce a identificar el inmueble registralmente.
Puede ser conveniente dejar claro qué elementos forman parte de la compraventa: plaza de garaje, trastero, determinados muebles o equipamiento que las partes hayan acordado mantener.
También debe quedar claro cuándo se producirá la entrega de la posesión y en qué condiciones.
Cuanto menos espacio quede para interpretaciones diferentes, menor será el riesgo de conflictos cuando llegue el momento de firmar y entregar la vivienda.
¿Puede el vendedor echarse atrás después de firmar unas arras?
Depende de lo que se haya firmado.
Esta es precisamente una de las razones por las que resulta importante distinguir entre los diferentes tipos de arras.
Si se han pactado expresamente arras penitenciales, el vendedor puede desistir en los términos previstos en el artículo 1454 del Código Civil, asumiendo la devolución duplicada de la cantidad recibida.
Pero no debería trasladarse esa regla automáticamente a cualquier contrato de arras.
Cuando la cantidad entregada tiene carácter confirmatorio o penal, el comprador puede tener derecho a exigir el cumplimiento de lo pactado o ejercitar las acciones que correspondan según el contrato y las circunstancias.
Por tanto, recibir posteriormente una oferta mejor o simplemente cambiar de opinión no significa necesariamente que el propietario pueda cancelar la operación limitándose a devolver el dinero recibido.
Una vez firmado el acuerdo, lo determinante será su contenido.
El problema de firmar unas arras demasiado pronto
Las prisas por asegurar a un comprador pueden llevar a comprometer una operación antes de haber comprobado que todo está preparado para ejecutarla.
La vivienda puede tener una carga pendiente de cancelar, faltar documentación, existir varios propietarios que deben intervenir o haberse establecido un plazo que después resulta difícil cumplir.
Ninguna de estas circunstancias tiene por qué impedir una venta.
El problema aparece cuando se descubren después de haber asumido obligaciones con otra parte.
Por eso, las arras deberían ser la consecuencia de una operación ya analizada, y no el momento en el que empezamos a comprobar si realmente puede hacerse en las condiciones acordadas.
Antes de comprometer la venta, la operación debe estar clara
Alcanzar un buen precio es importante, pero no es el único elemento que determina una buena compraventa.
Antes de firmar unas arras conviene conocer la situación jurídica y documental de la vivienda, comprobar que los plazos son razonables y entender exactamente qué obligaciones está asumiendo cada parte.
Cuando todo eso está claro, el contrato de arras cumple precisamente su función: dar seguridad al acuerdo alcanzado y permitir avanzar hacia la firma de la compraventa con unas condiciones conocidas por ambas partes.
En Factotum entendemos el acompañamiento al propietario también desde esta perspectiva. La comercialización no termina cuando aparece un comprador: hay que coordinar la operación hasta que la venta pueda formalizarse correctamente.
Si estás pensando en vender una vivienda en Asturias, podemos ayudarte a plantear la operación desde el principio y acompañarte durante todo el proceso de venta.